地方都市における未利用不動産と都市マネジメント

問題の所在<br><br>中心市街地における空洞化の進行は，今日，日本の地方都市が共通して直面する課題の一つである．地方都市の中心市街地で顕在化している事業用不動産の遊休化（未利用不動産化）と，その跡地・後施設をめぐる利活用の停滞は，こうした課題を象徴する事象といえる．2013年6月に，経済産業省産業構造審議会中心市街地活性化部会は「中心市街地の再活性化に向けて」という提言を取りまとめ，全国の地方都市の多くが中心市街地問題に直面していること， 問題の背景に人口減少と高齢化の悪循環が存在することを指摘した上で，地方都市の中心市街地が居住と経済の両面にわたる「まち」としての機能を今後も維持するためには喫緊の対応が必要であると指摘している．<br><br>コンパクトシティ政策が内包する課題<br><br>日本の地方都市では，高度経済成長以降，商業・サービス業や全国企業の支店に代表されるオフィス機能が中心市街地における経済活動の中核を担ってきた．しかし1990年代以降，これらの事業所は地方都市の中心市街地から着実に減少し続けている．一方で，この問題に対する国や地方自治体の政策は必ずしも奏功していない．コンパクトシティを政策理念に掲げ，中心市街地への都市機能の再集中を試みた改正まちづくり３法（2006年制定）や改正都市再生特措法に基づく立地適正化計画（2014年）も，高止まりする中心市街地の地価，郊外住民の反発，根強い大手商業資本の郊外志向，自治体間での利害相反など，ローカルな政治・経済の文脈に起因する阻害要因の前に足踏みを重ねることが多い．そもそも，現在のコンパクトシティ政策は，総じて国・地方自治体の財政難や人口減を前提とする機能の再配置論に留まっており，中心市街地にどのような社会や経済活動を構築するかというマネジメントの視点が欠落している場合が多い．このことが，とりわけ地方都市におけるコンパクトシティ政策の大きな停滞要因となっていると考えられる．<br><br>地方都市の新たな中心市街地マネジメントの方向性<br><br>　中心市街地における商業やオフィスの減少は，関連する事業所サービス業や飲食サービス業などの事業機会を縮小させ，事業用不動産の遊休化を加速させてきた．中心市街地で増加する未利用不動産は，地方都市の厳しい経済状況を表象していることは疑いない．その一方で，中心市街地に存在するまとまった規模の未利用不動産は，地方都市の新たなマネジメントを進める上で潜在的な資源とも評価できる．その理由の１つは，PPP/PFIあるいは不動産証券化を通じた介護施設，商業施設などの開発事例が示すように，中心市街地は，適切な投資スキームさえ選択できれば，立地特性を活かした収益事業を再生する余地が残されているからである．残る１つは，地価最高点に近い古い物件を利用することで，賑わいや新しい社会関係の構築など中心市街地が持つ潜在的資源の利用と，地代負担力の低い新規参入者の経営持続性との両立を図れるからである．<br><br>本シンポジウムの構成<br><br>以上の問題意識をふまえて，本シンポジウムでは，まず全国調査を通じて未利用不動産の現状分析を行い，その再事業化へ向けたスキームを，大きく①市場原理を導入した再生手法や政策対応（不動産証券化，PPPなど），②ボトムアップ型の再生手法（リノベーションなど）に大別する．その上で，おのおののスキームに関して具体的事例の紹介と評価を行い，各々の可能性と課題を議論したい．<br><br>付記．本研究は，科研費基盤B（課題番号16H03526,代表者：箸本健二）の助成を受けたものである．