地方都市における未利用不動産と都市マネジメント

中心市街地再生論の転換<br><br>低未利用不動産の増加を実態とする地方都市中心市街地の空洞化に対しては，商業振興や都市基盤整備の名目で，これまでも夥しい額の公共投資がなされてきたが，その成果はきわめて限定的であった．こうした現状に対して，近年は中心市街地再生をめぐる政策を批判的に検討し，空洞化を是認する論調も強まっているが，政府は2014年に策定した「国土のグランドデザイン2050」において「コンパクト＋ネットワーク」モデルを提示しているように，人口減少や財政難，低炭素化を背景としたコンパクトシティの文脈から，中心市街地再生の立場を継続している．もっとも，政府が掲げるコンパクトシティ政策は，土地利用と施設立地の効率化を追求した中心市街地への機能と人口の〈再配置論〉であり，どうすればそのような配置が可能になるのか，そのような配置にして生業や生活が成り立つのか，そこで望ましい社会や経済が形成されるのか，といった議論は各地方都市の「マネジメント」に丸投げされているといってよい．<br><br>都市マネジメントの可能性：事例報告からの示唆<br><br>では，地方都市にはどのようなマネジメントの可能性があるのか．これまでの中央主導による補助事業に依存した開発志向型の再生手法が，ほとんど成果を生み出せず，もはや依存すべき財源もないという二重の意味で使えない以上，基礎自治体や民間組織のようなローカルな主体が中心市街地という場所の特性を見極め，未利用不動産を利活用して戦略的に場所の価値を高めることが不可欠となる．その際には，高齢化，人口流出，共働き世帯の増加，公共交通網の縮小など，地方都市固有の文脈をふまえることも必要である．<br>本シンポジウムで報告する未利用不動産の活用事例からは，以下の２つの可能性が示唆される．第１に，PPP/PFIや不動産証券化などの市場原理を導入して介護施設や商業施設を開発した事例のように，「低未利用状態でも中心市街地であれば新たな投資スキームを導入することで価値が見出される」という可能性である（菊池報告，佐藤報告）．第２に，都市的環境にありながら相対的に地代の安い未利用不動産では，リノベーションによって新規参入者の経営が成立し，賑わいが生まれ，そこに新しい社会関係が構築されるというように，「中心市街地で低未利用状態だからこそ価値が生まれる」という可能性である（久木元報告，武者報告）．とはいえ，これによってすべての地方都市が再生にむけて動き出すわけではない．各都市の立地や人口のポテンシャルを考慮すれば，どこかに〈閾値〉はあるはずであり，選択可能な戦略も異なってくる（箸本報告，駒木報告）．<br><br>未利用不動産の利活用と新しい幸福論<br><br>本シンポジウムで議論する未利用不動産を切り口とした中心市街地再生論は，同じ再生を目的としながらも，かつてのような国の補助事業に従って計画されたエリア包括的な再生論とは異なる．未利用不動産を利活用を通じて，それぞれの主体が中心市街地という場所の特性をあらためて構想し，商業やオフィスの機能に限らず，居住，福祉，子育てなどの機能を取り込みながら，周辺エリアの価値を高めていく．それは単なる商業振興でもなく，都市基盤整備でもない，個別物件の再生から戦略的に考える都市マネジメントの視点である．こうして再構築される中心市街地での生活風景が，かつての百貨店や商店街が提供した「ハレの場」や郊外における「庭付き一戸建て」に代わる幸福論となり得るのか，コンパクトシティの成否はこの点にかかっているように思われる．